Prática que tem incomodado muito os proprietários moradores de condomínios edilícios residenciais é a locação por temporada das suas unidades privativas, porquanto gera grande rotatividade de pessoas estranhas circulando no condomínio, que se hospedam ou residem por poucos dias, o que pode, em tese, caracterizar a exploração comercial, verdadeira prática informal de hotelaria.
Inicialmente, de ressaltar que essa discussão se torna plausível especialmente nos condomínios se destinam à finalidade RESIDENCIAL, o que é definido desde o registro da incorporação e na Convenção Condominial.
Feitas essas considerações, importante mencionar que, não obstante a notória consagração jurídica do direito de propriedade, de statusconstitucional, este não pode ser exercido sem limitações, especialmente em se tratando de convivência em um condomínio edilício, no qual o direito individual não pode se sobrepor ao dos demais condôminos.
É consabido que é dever do condômino respeitar a Convenção do Condomínio e seu Regimento Interno, verdadeiras limitações ao exercício da propriedade a que deve se sujeitar, sob pena de aplicação das penalidades previstas nos ditos instrumentos normativos em caso de descumprimento.
A legalidade das referidas limitações tem total fundamento na chamada Teoria da Pluralidade dos Direitos Limitados, conforme ensina Wilson Batalha (in: WILSON BATALHA, "Loteamentos e Condomínios", 1953, vol. II. P. 22 e segs.):
Os condomínios são limitados pelo direito da coletividade condominial.
E isso vem a corroborar a tese de que, para se proibir a locação por temporada, deve o Condomínio ter comprovação de que há uso indevido, desvirtuado, comercial nessa prática, causando prejuízos à coletividade condominial.
Com base no exposto, é plenamente viável a proibição do aluguel por temporada, observados os seguintes requisitos e, devendo a administração do condomínio ainda considerar o alerta ao final:
a) Que se tenha provas do uso indevido, comercial das unidades por parte dos proprietários que realizam as locações por temporada;
b) Que o antedito uso indevido da propriedade tenha causado ou esteja causando danos à coletividade condominial; e
c) Que tal limitação seja prevista preferencialmente na Convenção Condominial.
“A concorrência de várias propriedades sobre a mesma coisa acarreta, necessariamente, a ideia de limite entre elas. Cada propriedade limita e cada propriedade é limitada. Aí se ensarta o conceito de quota, como medida do limite das diversas propriedades concorrentes sobre a mesma coisa. E esta a única construção jurídica que atende a verdadeira natureza do condomínio. (...). Em outros termos, o condomínio é, na frase expressiva de Sciarloja, uma relação de igualdades que se limitam reciprocamente, uma relação de equilíbrio, que torna possível a coexistência de direitos iguais sobre a mesma coisa na medida em que o exigem as mesmas faculdades atribuídas ao demais. E Oliveiro Bosisio adverte que "o direito de propriedade não se divide nem por quotas ideais nem por quotas reais e que, quando se fala em quotas no condomínio, se faz referência à proporção segundo a qual os direitos dos condôminos reciprocamente se limitam. Em substância, a quota é a proporção que representa a utilidade auferida da coisa comum por cada condômino, servindo também para estabelecer a parte de contribuição para as despesas e a parte correspondente a cada um na repartição dos resultados de vendas eventuais. A compressão do direito de cada condômino, em virtude dos direitos dos demais condôminos, não faz desaparecer o conceito de propriedade. A elasticidade do domínio permite que este se comprima e se limite, sem desaparecer (...)”
Em um condomínio, o proprietário pode gozar das prerrogativas e está, em contraponto, sujeito aos deveres de um proprietário de imóvel qualquer; no entanto, as restrições consequentes da vizinhança, da coletividade, se sobrepõem ao direito individual, cabendo a todos direitos iguais, mas com as seguintes limitações: a) cada um deve respeitar a destinação do conjunto; b) o direito dos outros não pode ser entravado pelo uso que do seu próprio faça algum dos coparticipantes do sistema; c) não se sacrificam à utilidade de um só os interesses coletivos da comunidade.
No caso em liça, é muito comum alguns proprietários utilizarem seus apartamentos para locação por temporada, prática que, de per si, é absolutamente legal, com previsão e disciplinada, inclusive, na lei do inquilinato.
Ocorre que casos há, na verdade, de exploração comercial dos apartamentos por esses proprietários, assemelhando-se à prática da hotelaria.
Isso porque há locações por curtos períodos, até mesmo só por finais de semana, com anúncio em sites como o booking. Com e o decolar. Com, os quais, sabidamente, ofertam hospedagem de modalidade escancaradamente comercial.
Tal fato gera grande desconforto aos moradores do condomínio, com sensação de insegurança, em razão do rodízio de pessoas desconhecidas, especialmente turistas vindos dos mais diversos locais.
Há diversos precedentes que caminham para a legalidade da proibição do aluguel por temporada, quando se verificar a indevida destinação das unidades, com exploração comercial. Vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO DE APARTAMENTOS PARA TEMPORADA VETADA PELO CONDOMÍNIO. PRAZO PARA CESSAÇÃO DA LOCAÇÃO E MULTA, PARA A HIPÓTESE DE DESCUMPRIMENTO DA CITADA REGRA PROIBITIVA, FIXADOS EM ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE RESPALDADA NA TEORIA DA PLURALIDADE DOS DIREITOS LIMITADOS. PRECEDENTE DO E. STJ. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA REALIZADO NA AGE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. 1. A Convenção do Condomínio, ora Recorrido, prevê a aplicação de multa para o condômino que destinar o apartamento para finalidade diversa do prédio, que é residencial. 2. O Regulamento Interno estabelece o procedimento que deve ser observado na hipótese de aplicação de multa, o termo inicial de sua incidência e a possibilidade de recurso administrativo. 3. Improcedente a alegação do ora Recorrente de que não há previsão nas regras internas do Condomínio, ora Recorrido, que assegurem o exercício da ampla defesa ou interposição de recurso administrativo. 4. O Autor, ora Apelante, compareceu à AGE de 19/12/2013, na qual a locação dos apartamentos por temporada foi vetada, mesmo depois de expor suas razões, tendo sido anotado prazo para encerramento daquela atividade - 30 dias -, sob pena de multa diária prevista no Regimento Interno -, a incidir a partir de 19/01/2014. 5. Contraditório e ampla defesa respeitados na AGE. 6. Termo inicial da sanção pecuniária fixado na ata da AGE: 19/01/2014. (...). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-RJ - APL: 00750330320148190001 RJ 0075033-03.2014.8.19.0001, Relator: DES. FERNANDO CERQUEIRA CHAGAS, Data de Julgamento: 15/04/2015, DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CIVEL, Data de Publicação: 17/04/2015 13:12) AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. Tutela deferida suspendendo deliberação assemblear, a pretexto de ofensa ao direito constitucional da propriedade. Reforma. Ausência de limitação da utilização do imóvel por parte de moradores e familiares. Restrição quanto à quantidade de ocupantes dos apartamentos destinados à locação de temporada. Atividade lucrativa desassociada da função social da propriedade. Direito individual que não pode se sobrepor aos demais condôminos. Mantida a decisão assemblear. Agravo provido. (TJ-SP - AI: 20264883620158260000 SP 2026488-36.2015.8.26.0000, Relator: Natan Zelinschi de Arruda, Data de Julgamento: 30/07/2015, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/08/2015)
Urge mencionar, entretanto, que o assunto não está totalmente pacificado nos tribunais, havendo decisões que interpretam a proibição em tela como desrespeito ao direito constitucional de propriedade, especialmente quando não há prova no sentido de que se estaria dando destinação comercial a apartamentos residenciais.
Exemplo desse entendimento é a decisão abaixo, em que foi considerada ilegal a cobrança por um condomínio de “taxa de locação por temporada”, uma vez que se tratava de tentativa de limitação ao direito de propriedade. Verbis:
(...) TAXA DE LOCAÇÃO DE TEMPORADA. ILEGALIDADE E ABUSIVIDADE. TAXA CRIADA COM O ESPECÍFICO PROPÓSITO DE SER UMA" MEDIDA DE PREVENÇÃO PARA LOCAÇÕES DE TEMPORADA ". AFRONTA AO DIREITO À PROPRIEDADE. POSSIBILIDADE DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL PARA TEMPORADA. EXPRESSA PREVISÃO NA LEI DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE USO INDEVIDO DO IMÓVEL. NÃO ESPECIFICAÇÃO DE CONDUTAS INDEVIDAS PELOS LOCATÁRIOS. COBRANÇA ANTECIPADA POR EVENTUAIS DANOS SUPORTADOS QUE CONSTITUI ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DO CONDOMÍNIO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 8ª C. Cível - AC - 1319302-5 - Matinhos - Rel.: Guilherme Freire de Barros Teixeira - Unânime - - J. 12.03.2015)(TJ-PR - APL: 13193025 PR 1319302-5 (Acórdão), Relator: Guilherme Freire de Barros Teixeira, Data de Julgamento: 12/03/2015, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1547 16/04/2015).
Desse modo, e em razão disso, em eventual questionamento judicial, é possível haver o entendimento pela legalidade da locação por temporada, posto não existir na nossa jurisprudência qualquer tese vinculante no sentido da proibição de tal prática em condomínios, mesmo os residenciais.
Como visto, essa decisão teve como supedâneo o direito constitucional de propriedade (art. 5º, XXII, da Constituição Federal), bem como o art. 19 da Lei dos Condomínios (Lei nº 4.591/1964), corolário daquele, que assim determina:
Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
fonte: https://lordaodias.jusbrasil.com.br/artigos/313500146/pode-o-condominio-residencial-proibir-a-locacao-por-temporada-de-seus-apartamentos