Posso alterar a cor da fachada do meu condômino com o quórum simples?
Doutrina e Jurisprudência.
Publicado por Luis Henrique Silva de Oliveira
Dispõe assim o Código Civil Brasileiro:
Art. 1.336. São deveres do condômino: (…) III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas;
Logo, temos que cada condômino deve manter a cor e as esquadrias da parte externa de sua unidade, no que concerne a cor e a esquadria de acordo com o padrão de toda a edificação, sendo que a mudança individual de fachada a ser por um só condômino na parte externa de sua unidade, passando esta última a figurar enquanto dissonante com o restante da edificação, depende da aprovação, em assembleia geral, convocada para este fim, ainda que não exclusivamente, em geral, aplicando-se o quórum da unanimidade de condôminos, por disposição convencional largamente reproduzida na instituição dos condomínios.
Conclui-se, então, que é um dever do condômino a manutenção da fachada, ou seja, dos vidros, cores e esquadrias da parte externa da sua unidade, sempre de acordo com o padrão do edifício.
O objetivo de tal dispositivo, advindo da legislação, e largamente reproduzido nas Convenções Condominiais, é a manutenção da harmonia estética da edificação, evitando-se a desvalorização dos imóveis, pela conduta individual de cada condômino.
Convenhamos, seria realmente estranhíssimo que cada um, por meio de decisão isolada, pudesse alterar a parte de fora de sua unidade, gerando um aspecto de cortiço ao prédio.
Contudo, tem-se entendido que a modificação de que tratam os dispositivos acima são aquelas promovidas por um só condômino, nesse sentido temos a lição de Scavone[1]:
Tem-se entendido, embora o assunto seja polêmico, que a modificação que depende da unanimidade é aquela promovida por um dos condôminos, como, por exemplo, a troca das esquadrias externas da unidade, diferentes do padrão da edificação, o que não inclui a decisão para a pintura do prédio de cor diversa de forma uniforme ou a troca de todas as esquadrias externas, ainda que isso represente alteração de fachada.
Importante, ainda, ressaltar que a pintura periódica da edificação não uma função meramente estética, fazendo parte das providências que o síndico, autorizado, em princípio, pela assembleia geral de condôminos, deve tomar para a própria conservação do edifício, dando cabo a um de seus deveres previstos no art. 1.348, V, do Código Civil Brasileiro.
A mudança total da tonalidade da pintura da edificação, desde que realizada durante a pintura necessária a manutenção conservativa do prédio, pode, inclusive, ser aprovado pelo quórum deliberativo atribuído às obras necessárias, desde que todas as torres passem a apresentar o novo padrão estético.
Isso porque o quórum especial da unanimidade é somente imposto à mudança de fachada de uma torre, no singular, e não de todas as torres, no plural, e a de unidades autônomas isoladamente.
Lembro que o quórum necessário para a aprovação de obras consideradas enquanto necessárias é o da maioria simples dos presentes em assembleia, contudo, por se tratar de obra não urgente e que, em geral, movimenta quantias vultuosas, não é facultado, via de regra, que o síndico decida, por si só, pela execução de tal empreitada, especialmente quando há a alteração do padrão estético do condomínio, como observamos no disposto no art. 1.341, parágrafo terceiro, do Código Civil Brasileiro.
Art. 1.341. (...) Parágrafo terceiro. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importem despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização de assembleia, especialmente convocada pelo síndico ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
Vê-se, então, que a assembleia de condôminos pode, sim, decidir pela mudança da cor padrão da edificação pelo quórum de maioria simples dos condôminos, aplicando-se o quórum qualificado somente às modificações não-coletivas do aspecto externo da edificação.
O mesmo pode se dizer com relação às esquadrias e vidros, que se afiguram enquanto modificações úteis em área comum, e podem ser decididas pelo quórum da maioria do total de frações ideais do Condomínio, na forma do art. 1.341, II, do Código Civil Brasileiro.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: (...) II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
Logo, para que se faça a substituição dos gradeados das varandas é necessário que haja a aprovação da maioria dos condôminos.
Contudo, o simples fechamento de varanda, realizado pelo condômino, desde que siga um padrão aprovado, por maioria simples dos condôminos presentes em assembleia geral, não é considerada obra em área comum, podendo ser aprovado por assembleia geral de condôminos sem quórum qualificado, desde que não seja colocado cortinas, não tenha caixilhos, não seja removida a esquadria da saída da unidade para a varanda, ou trocada a cor da parede.
Portanto, o fechamento de varanda deve ser discreto, sendo que, caso haja prejuízo estético esse deverá ser aferido em prova pericial.
Isso é o que se depreende dos seguintes julgados extraídos dos repositórios de jurisprudência dos nossos tribunais nacionais:
Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Modificação de fachada. Fechamento por meio de vidros transparentes incolores. Não caracterização da infração ao art. 1.336, III, do Código Civil, antiga previsão do art. 10, I, da Lei n. 4.591/64, ou da norma da Convenção Condominial. Os vidros transparentes não alteram a forma da fachada, não influindo na estética do edifício, não alterando o aspecto externo. Ausência de especificação de proibição de fechamento de sacadas por envidraçamento e, nele, por vidros transparentes incolores. Possibilidade por opção de realização. Sentença de improcedência. Apelação desprovida.[2]
Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Modificação de Fachada. Fechamento de sacada com caixilhos finos e vidros transparentes não caracteriza ofensa ao art. 10, I, da Lei 4.591/64 e de norma prevista na convenção de condomínio, porque constatado em perícia, e até declarado pelo autor intelectual do projeto da edificação, a inexistência de quebra da harmonia arquitetônica.[3]
O mesmo se aplica a redes de nylon colocadas nas janelas e varandas para evitar acidentes mormente com crianças.
A colocação do fechamento de varanda deve ser feito seguindo o padrão de esquadrias e caixilhos, finos, já existente no condomínio.
Não se deve permitir a colocação de cortinas e venezianas, especialmente quando combinada com a retirada das esquadrias do edifício, fazendo da varanda ou terraço um prolongamento da sala ou dormitório da unidade, para se evitar a alteração do coeficiente de aproveitamento do lote e de sua taxa de ocupação.
Taxa de ocupação é “a relação percentual entre a projeção da edificação e a área do terreno. Ou seja, ela representa a porcentagem do terreno sobre o qual está há edificação”.[4] Ressalta-se que a taxa de ocupação não possui relação com a quantidade de planos horizontais que o prédio possui, desde que todos eles correspondam a projeção do terreno constante no projeto.
Coeficiente de aproveitamento é “um número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando-se todos os pavimentos”.
A alteração de ambos os fatores dos projetos, em geral, constituem uma grave violação ao projeto aprovado, sendo sujeita a penalidades administrativas que variam entre o fechamento do edifício e a imposição de multa ao condomínio, a depender da disposição constante do Código de Obras da Cidade.
[1] SCAVONE, Luis Antônio Junior. Direito Imobiliário: Teoria e Prática, Pág. 856. 10.ª Edição Revista e Atualizada. Rio de Janeiro: Forense, 2016.
[2] Apelação Cível n.º 0070516-80.2002.8.26.0000, 5.ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Oscarlino Moeller.
[3] Apelação Cível n.º 116.497-4, 9.ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Ruiter Oliva.
[4] Renato Saboya, Taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento, disponível em http://urbanidades.arq.br/2007/12/taxa-de-ocupacaoecoeficiente-de-aproveitamento/. Acesso em: 08 Set. 2016.